あと3ヶ月待てば税率が下がるのに、築浅物件をすぐに売却した理由とは？

20160331今すぐ売却

今回は、土地から購入した新築アパートを保有してたった「4年9か月」で売却に至った高橋和也さん（仮名）の事例を紹介します。

せっかくの新築物件を手放さざるを得なかった理由は？また、あと数か月保有して「5年」が経過すれば、短期譲渡ではなく長期譲渡となって数百万円の税金コストを抑えられるのに、それを待たずすぐに売却を決断した理由とは？

客付きが良くても、○○のせいで収支圧迫！

高橋さんが売却した物件概要は以下の通り。

■税引後利益　：　約500万円

（　売却価格8300万円　－　残債7400万円　―　短期譲渡税など約400万円　）

千葉県の土地を購入して新築した1K×10部屋の木造アパート。太陽光パネルや自動販売機も設置して、売り出し時の表面利回りは9％弱！首都圏築浅ではなかなか無い数字です。しかしこの条件を見ると、保有を続ける選択肢は？と疑問に思った方もいるのではないでしょうか。

それでも高橋さんが売却をしなければいけなかった理由は「入退去が頻繁だった」ことでした。

物件購入時は満室でしたが、半年も経たないうちに退去者が発生！その1ヶ月後にも退去があり、さらにその数か月後にはなんと「家賃滞納者」が発生！滞納者の夜逃げや、退去をしない滞納者は裁判で強制執行など、大変な経験をされたとのこと。

客付きは比較的良くて繁忙期には満室に近づくものの、また退去…の繰り返し。その度に、原状回復費用や募集のための広告費が収支を圧迫し、売却前年はマイナス収支になってしまったそうです。

入退去が激しく収支が安定しない物件を売却することにした高橋さん。しかしここで「売却時期」というもう1つの疑問が。

あと数か月待てば、所有期間が5年を越えて、長期譲渡になります。税率は長期譲渡で20％、短期譲渡で39％(※)なので、今回の売却なら数百万円は手残りが変わる大きな差です。

(※所有期間「5年」の数え方や、復興特別所得税といった詳細については割愛）

長期譲渡になるタイミングを待たずに「今すぐ」売却に踏み切った理由は、「数か月後に同じ条件で売れるか分からない」ことでした。

税金の負担分を惜しんで売却タイミングを見送れば、次の買い手がいつ現れるか保証はありません。このくらいの金額ならば売って良し、という基準を事前に決めておき、その金額で買い手がついたので売れる時に売る！という判断を迷いなくできたそうです。

もっと良い条件で買い手が現れるかもしれない！と期待して決断が遅れるリスクを考えると、事前に売却価格をシミュレーションしておくことはとても重要です。

いつが売却するベストタイミングなのか？それを判断するには、まず、自分の物件を売ったらいくらになるのかを知ることがスタート。

そして大切なのは、「いくらで売れてほしいか」という自分の主観ではなく、「いくらで売れるのが妥当なのか？」という、マーケットを知っているプロの客観的な視点で売却希望価格を決めることです。

「収支を圧迫している物件に困っている」「資産の組み替えを考えたい」という方は、出口戦略を練り直してみましょう。