有名投資家に聞く!売却体験談 ~ 寺尾恵介さんの場合~

「全ての物件を売ってしまってもいい」と思えるほど今は売り時!
ただし「欲張り過ぎない」ことが売却成功の鍵!

寺尾 恵介(てらお けいすけ) 人気ブログを運営し、セミナーや講演でも活躍する「投資家けーちゃん」。
満室経営新聞の編集長でもある。 大手保険会社に12年勤務後、不動産投資に目覚め、北陸地方を中心に物件を購入。

空室率も高く、アパート経営に不向きと言われる北陸などの地方エリアで、入居率が常に90%以上の運営を行っている。

なぜ物件を売却したのですか?

■ 実際に売却した物件の写真

■ 売却物件

売却時期
2012年7月
築年 1995年(築17年)
購入時期
2005年8月
購入金額 4,500万円
構造
RC造
エリア 富山県富山市
残債精算後の手残り 2,000万円

全ての保有物件のキャッシュフローを常に把握しており、7年前に購入した富山の物件は今が「売り時」と判断したため、売却しました。
「売り時」と判断した具体的な理由は、大きく2つあります。

1つ目が、満室経営かつ、高利回り(購入当初の利回りは20%、現在でも18%で運営)の物件だったため、売却もしやすいと判断したから。

2つ目が、返済が進んでいるため、売却した際には10年分のキャッシュフローが一気に得られるというシミュレーションだったからです。

高稼働の物件ではあるのですが、なぜか平均の入居期間が短く、リフォームに手が掛かると感じていましたし、物件の規模も小さいために毎月のキャッシュフローもそれほど大きくありませんでした。
それであれば、良い条件で売れるうちに売却し、利益確定をしてしまったほうが得だと総合的に判断しました。

売却を検討したきっかけは?

10年分のキャッシュフローが一気に手元に入るという売却益の大きさを見て、今が売り時だと判断したことがきっかけです。

常に「今売ったら…?」ということは考えていたので、たまたま良いタイミングだったということですね。
ずっと満室が続いていて儲かってはいたので、一見売却してしまうのがもったいないような気もしますが、入居がこの先ずっと安定している保証はどこにもありません。
この物件によほどの値上がりの可能性が無い限りは今の『売り時』を逃すことの方が怖いと考えました。

もう1つ、駐車場の問題もありました。
この物件は敷地内に戸数分の駐車場がなく、近隣で土地だけを借りて駐車場としていました。
その土地が所有者の都合で使えなくなり、代わりの土地を探したのですが、新たに駐車場用の土地を借りるのに当初の2倍の費用がかかることになってしまいました。
地方物件で駐車場がないというのは運営において致命的です。

この先同じことが起こるかもしれないと考え、自分でコントロールのできない大きなリスクを感じたというのも売却を考えるきっかけの1つになりました。

売却する時に一番苦労した点は?

融資の問題で苦労しました。
購入希望者の多くが首都圏の方で、問合せ・買付けまではいくものの、金融機関の融資が通らずに話が流れるというケースが数件ありました。

北陸エリアのため、なかなか融資が付きづらかったようです。
結果、地元の方が地元の金融機関で融資を受けて購入したので、地方物件を売却する時ならではの悩みと言えるかもしれませんね。

物件の状態が「良い時」に売っているので、それ以外の苦労はありませんでした。
入居率が悪い物件であればもっと苦労していたかもしれません。

売却金額はどのように決められたのでしょうか?

売れる値段は「買い手」が決めるものだと思います。
そのため、まずは不動産会社に査定の依頼をして、適正価格(=相場)を出してもらいました

もちろん、少しでも高く売れたほうが利益になりますが、そもそも「高く売ろうとする」こと自体がおかしく、適正な価格で売って儲からない場合は、入り口=購入時に失敗をしているということになります。

皆さんが物件を購入する時と同じように、皆さんの物件の購入を検討する人も物件や利回りをよ~く吟味していますのでそれほど高く売ることはできません。

例えば、僕が不動産投資を始めた8年前からずっと売りに出ている物件があります。
当初は1億4000万円で、現在では9000万円。
もちろん物件自体の価値も経年とともに下がるのですが、いつも適正金額と比較して少し高いので、買い手がみつからないのだと思います。

欲張らずに適正な金額で売却した方が賢明だと思いませんか?

市況から見て「今」は売却の時期としてどうですか?

「買いたいと思える物件が少ない」と最近耳にするのですが、買いたい物件が少ないということは、まさに売り時ということです。

僕自身も「全ての物件を売ってしまってもいい!」と思えるほど今は売り時だと思います。
実際には全てを売ってしまうことはしませんが…。  

金融円滑化法の終了によって物件の流通量が増えるかも…と言われている来年の3月~4月までは「売り時」と言えそうです。
売却を検討している方はそれまでが勝負かもしれませんね。
今回僕が売却をしたような築浅の物件を長期間保有中の方は一気に利益が出るので、この時期にぱっぱと売ってしまった方が良いと思います。

保有しすぎて価値が下がったり、融資が付きづらくなると良い条件で売却できなくなりますから。

売却を検討されている方へのアドバイスを一言!

不動産業者さんが算出する査定額はあなたが思っているより正しい金額です(笑)。
その金額で損をする場合はやはり買い方が間違っているということです。
(※ただし、査定の際に高値を付けすぎる業者は逆に怪しいということも念頭に置いておいてくださいね。)

物件は自分より運営力の低い人から購入すべきです。
今は光ってはいないが、運営によって光る(=良い物件に生まれ変わる)可能性のある物件を購入し、運営力を発揮するのが不動産投資で成功する秘訣です。
「運営力がお金になる」のです。

つまり、運営力を発揮できた物件は高く売ることができますが、そうでない物件が高く売れるはずがありません。
少しでも高く売却するためにできることとしては、入居率を高くしておくことが上げられます。

場合によっては、通常は4.5万円の家賃を毎月もらっている部屋で、2ヶ月フリーレントを付けることを条件に家賃を5万円にするというのも1つの方法かもしれません。

5,000円家賃が上がるだけでも利回りはアップしますので、売却時の印象も良くなるはずです。
あとは、物件が満室だと内見ができないため、設備や部屋の状況を見て値交渉の材料にされるということがありません。

物件が満室だというのはこんなところでも効果を発揮します。
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