有名投資家に聞く!
売却体験談 ~ 堀田 拓嗣さんの場合~

堀田 拓嗣(ほった たくじ)

インカムゲインとキャピタルゲインの
合計が最も高くなる今が売り時

広島大学工学部を卒業後、商社、衛星通信事業会社に勤務。
多忙な会社員生活を送るが、大家さんを見て「お金持ち」より「時間持ち」にあこがれ、2004年に不動産賃貸業に転身する。
2007年、吉祥寺ホームズ株式会社を設立し、山手線内側という好立地にこだわった4つのシェアハウス「プライムシェア恵比寿」、「レジデンス四谷」、「レジデンス信濃町」、「アルメリア」を運営。
稼働率は開業以来96%超を維持している。

売却した物件概要 (隣接する2棟34戸)

売却時期
2011年6月
購入時期
2004年6月
エリア 千葉県千葉市 購入金額 9500万円
売却益 6000万円 運用益 6300万円
構造
木造、重量鉄骨造

なぜ今売却をしたのか?

インカムゲインとキャピタルゲインの合計がもっとも高くなると感じたからです。
昨年からサラリーマン投資家など不動産投資に意欲的な人が市場に増え、買い手が多く、いまは物件が高く売れる時期だと実感しました。
土地と建物だけの純粋な査定では価格は低いですが、収益還元法に基づいて査定してくれる地方銀行に依頼したところ、利回り12%程度との仮定で高い査定額が出ました。
一方で物件の賃料は下落が始まり、インカムゲインは減少していました。
将来的な賃料のシミュレーションも行い、年ごとのインカムゲインとキャピタルゲインを合計して検討したところ、すでに売却のタイミングに入っているという結論に至りました。
2014年までには売り抜かなければと売却の準備に入りました。

売却を検討したきっかけは?

物件は平均の稼働率95%以上、利回り18%以上を維持していた好調の物件でした。
しかし、賃料は2008年をピークに下落に転じ、2010年には稼働率も下落し始め入居付けが難しくなってきました。
空室が続いたほか、客付け仲介会社に支払う広告料も2カ月にするなど、収益性が落ち、売却を検討するようになりました。
もともと私は地主ではないので、土地に強い愛着や手放せない特別な事情はありません。
不動産を金融資産のひとつと考えていたので、利益を得られれば売却してもいいと思っていました。

売却する時に一番苦労した点は?

信頼できて考え方が合う不動産会社を見つけることです。
『楽待』に物件を登録して複数社からコンタクトがあり、その中から相性が良く、高い査定を出してくれる会社を選びました。
会社選びのポイントは、私が物件についていいと思う点を同じようにいいと思ってくれ、評価してくれるかどうかでした。
当該物件は購入時にすでに築11、12年、最寄駅からバス便で15分、そこから徒歩9分という立地でした。
立地がすべてではないという信念のもと、外観リフォームや清掃に力を入れるなどの努力を施して稼働率、賃料を上げてきた物件です。
立地や築年数などの条件のみで低い査定をするのではなく、こうした努力、物件の良さをわかってくれる会社に結果的には依頼しました
査定額は会社によってバラバラで、最高低差は約6000万円もありました。

売却金額はどのように決めたのか

不動産会社の査定をもとに決定しました。
多くの会社に査定してもらっていたので、最高額で売れなければその次に高く提示してくれた会社に依頼しようとしていました。
また、最低いくらまでなら下げてもいいという価格を自分で決めていましたので、指値が入っても最低価格以上なら売却するつもりでいました。

売却をしてみて、良かった点・悪かった点は?

良かった点は次の投資を検討するための時間、資金の余裕ができたことです。
物件の入居者付けのために仲介会社を回ったり、内覧者向けに紹介POPをつくったりしていたので、物件を手放してこうした手間をかけていた時間が空きました。
入居付けに苦労していたので気持ちも楽になりましたね。
悪かった点は特にありません。

今回の売却は100点満点で言うと…?

95点です。
一番いいタイミングで売れたと思います。

売却するか保有するか迷った際の判断はどのように行うのか?

物件の価値、賃料収入などの推移をシミュレーションし、数字を見ながら客観的に考えました。

売却を検討されている方へのアドバイスを一言!

売却を依頼する不動産会社選びは重要です。未熟な担当者や、昔ながらの感覚で話をする人も少なくありません。多くの会社と接して自分と合う会社を選びましょう。

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