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将来発生するであろう修繕費を考え、「損」をする前に売却を決意!

T.K様
静岡県 区分マンション

▼実際に売却した物件▼

売却物件
静岡県の区分マンション(1K)
購入時期
2010年
売却時期
2012年
購入価格
100万円
売却価格 140万円
売却益 40万円(諸経費を引くとほぼ利益なし)
運用益 0万円(リフォーム費用などを引くとほぼ利益なし)

管理しづらかった地方の格安物件

今回売却した物件は、2年半ほど前に購入した静岡県内の小さな区分マンション。
物件自体が安かったので、ほとんど衝動買いでした。

現在も都内でサラリーマンをしているので、静岡県の物件は手を入れたり、
宣伝をしたりするにはちょっと遠く、あまり手をかけることができませんでした。

一番の失敗は、物件を細部まできちんと確認していなかったことです。
電気温水器やエアコンは20年以上前の古い型のもので、交換すれば30万円以上は確実にかかってしまいます。
こうした費用や将来発生する修繕費と収益のバランスを考えると、
「早期に売却して、もっと管理しやすい物件に買い換えたほうがいい」と判断し、売却しました。

売却で苦労した点は、価格設定です。
値引き設定に応じる下限値をどれぐらいにするか。
このラインを簡単に変更すると業者さんも困ると思ったので、
結構悩んだのですが、一旦決めたラインを変えないという方針を貫きました。

売却して良かったのは、利益を確定できたことです。
実際は取得税や登記費用などがかかりましたが、購入価格よりもプラスで売却できたので、損は発生しませんでした。
また今後かかるであろう修繕費の懸念もしないで済むので一安心です。

衝動買いに走ってしまった反省はあるのですが、価格が安かったのと、赤字を出さずに売却できたので、自分の中では満足です。
点数をつけるなら95点ぐらいでしょうか。
またひとつ勉強になりました。

景気が上向きかけた今が絶好の売却時期!


私の物件を保有するか売却するかの判断基準は、実際に残る利益がどうかという点です。
基本的に安く買っているので損切りはこれまでも発生していませんが、保有し続けた場合のキャッシュと、売却して利益確定した場合のキャッシュのどちらにメリットがあるかをシミュレーションした結果、今回は後者でした。

売却価格は損が出ないことが前提で設定します。
今回の場合は、ほぼプラスマイナスゼロになりましたが、
通常の場合、売出価格は過去の売買事例よりちょっとだけ高い額にします。
よっぽどひどい物件なら別ですが、基本的にそういったものは購入していないので、売出価格は売れても売れなくてもどちらでもよいというスタンスで設定します。

これまでの経験からすると、大抵の物件には、良い点もあれば悪い点もあります。
悪い点ばかりが目についた場合、「ババ抜き」と同じで早く売却して手元から離したくなりますが、それでも自分で見て購入し、一度は保有した物件です。
投げ売りなどせずに、売るときにはそれなりの愛情を持って扱ってあげれば、良い結果につながると私は信じています。

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