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売却をしなければ融資がつかない!新たな物件を購入するために売却!

中村様(仮名)
東京都 区分マンション

▼実際に売却した物件▼

売却物件
東京都港区の1Rマンション(22平米)
購入時期
2007年11月
売却時期
2012年10月
購入価格
1500万円
売却価格 1300万円
売却益 -200万円(諸経費を引くとほぼ利益なし)
運用益 約50万円
毎月2万円弱のプラスで5年間、保険金額などを引く

港区の投資用物件を5年前に購入

今回売却した物件は、5年前に1,500万円で購入しました。
家賃収入で稼ぐと言うよりもいずれ価格が上がった時に転売、その利益を狙ったものです。

頭金300万円、銀行融資で1200万円を借りての購入でした。

すでに入居者はいましたから家賃収入的にはすぐに確保できましたが、
毎月返済が6万円ほど、家賃が8万円で利益は2万円弱。
保険などを引くとほとんど運用益がない状況でした。

この物件を売却した理由は新たに多摩地区で1棟もののアパートを購入したいと考えたからです。
4000万円で1K4戸の中古アパートで、駅から近く確実に家賃収入が見込める物件です。
頭金500万円で3500万円の融資を希望しましたが、ネックになったのが港区の物件でした。

まだ1000万円近くのローンが残っていて、
「これがあるために融資は難しい。
新たな融資を受けたければ、港区の物件のローンを返済してください」
という条件が付きました。 少し迷ったのですが、港区の1Rは家賃収入的にはほとんど妙味はありません。
転売益もこれから不動産が上がるとしても、早々に高くなるとは思えない。

一方多摩地区の物件なら家賃収入だけで毎月10万円近くの純利が望めました。
ですから多少損は覚悟しても港区の物件を売って多摩の物件を購入した方が利益を得られると判断したんです。

多少損をしても確実に売却することを目指す!


売却で苦労した点は価格設定です。
というのも、1500万円以上で売れれば転売目的としては成功なのですが、なかなか買い手がつきませんでした。
多摩の物件を購入するためには、できる限り早くこちらの物件を売却しなければならないため、結局、購入時より少し安い1300万円で売却。
ローンを完済した後は、無事に多摩地区の物件を購入するに至りました。

結局転売用として購入した頭金のうち、運用益を含めると100万円ほどのマイナスです。
転売目的として購入したのですから、失敗だったと認めざるをえません。

ただ、次の優良な物件を確保できたという意味では判断は間違っていなかったと思います。
あそこで判断が遅れたり、売却益にこだわって物件価格を高く設定し、結局売却に手間取ってしまったら、いまの物件は手に入っていませんでした。

個人的にはやはり転売益を狙うより、着実に家賃収入で稼ぐ本来の大家としての不動産投資の方が向いていると思いますので、「新たな物件購入のための売却という判断と行動」は正解だったと思います。

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