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月々の純利益が5倍になった収益アップ法とは!?

A.I様
埼玉県 戸建賃貸

 

▼実際に売却した物件▼

売却物件
埼玉県の木造一戸建て
購入時期
2007年
売却時期
2012年
購入価格
2500万円
売却価格 2300万円
売却益 0円
運用益 約100万円

埼玉県の一戸建て(画像はイメージです)

月々の純利益はたったの3万円!さらに退去予定もありピンチ!?

今から6年前に、埼玉県の自宅近くで木造2階建て120平米の戸建が空き家になりました。そこで業者に勧められて築25年の物件を2500万円で購入。1000万円を頭金にして1500万円のローンを組みました。

家賃は12万円、毎月ローン返済が8万円で、そのほか経費を引くと純利は月3万円ちょっと。
すぐに入居者は付いたのですが、収支は思っていたより厳しかったですね。やはり物件が古いので予期しない修理費などもかかり、結局約5年間で計算すると100万円ちょっとの利益にしかなっていませんでした。

さらに、入居者が引っ越しをすることになり、すでに古くなっている物件では借主も見つけにくく、家賃も下げざるを得ないかもしれないということで、どうしようかと悩みました。一度更地にして新築のアパートを建てる手もあるのですが、それにはやはり元手がかかります。いっそ手放して、不動産投資からは足を洗おうかとも考えました。
ある日、不動産投資に詳しい友人の知り合いに相談する機会が訪れ、そこで、あることを勧められたんです。

ある一言がきっかけで月々の収益が5倍に!!

知人曰く、
埼玉の一戸建てを売却し、その売却益を頭金にして都内でアパートを新築した方がずっと効率がいいとのこと。

それでいろいろ調べたところ東京のある地区で1棟物の築5年物件が5000万円~6000万円。埼玉の一戸建ての売却益が約2500万円なので2000万円を頭金にして残りの3000万円~4000万円を融資で賄うとすると、ローンの月々の返済額は17万円~20万円くらい。

ただし家賃は1Kで7万円~8万円は設定できる。満室で計算して4部屋として月の利益は10万円はかたい。やはり埼玉のはずれの田舎の物件より、都内の物件の方がはるかに安定しています。

埼玉の物件を売却して得た2300万円のうち2000万円を頭金とし、残りの3000万円は銀行から融資を受けることに成功。こちらの家賃収入で純利益が約15万円となり、以前の物件に比べれば雲泥の差です。

正直言うと、最初の埼玉の物件は業者に言われるまま衝動的に購入してしまったと後悔しています。
家賃とローン、そのほかの修繕費など、もう少ししっかり計算していたら購入はしなかったかもしれません。
結局売却価格も2300万円で購入価格より200万円も低い。
運用益はせいぜい100万円ほどなので100万円のマイナスでした。

ただ、この失敗があったからこそ、今回の物件はしっかりと情報を集め、十分に検討しシミュレーションしたうえで購入を決定しました。

売却に関しては売りのタイミング的なことや、売却益に関して正直ベストだったかどうかは分かりません。

ただ次につながる売却だったことは確か。 その点では満足しています。


※売却の意思が全くない場合の査定依頼はお断りさせていただいております※
最近、売却を検討する意思が全くなく、不動産会社からの連絡を無視したり、
査定は不要とおっしゃる方が稀にいらっしゃいます。
不動産会社は、売却を検討していただけることを前提として無料で査定を実施しているため、
売却予定が全くない方には、当サービスのご利用はご遠慮いただいております。
ただし、条件が折り合わず売却を断念、または将来的に売却を検討するために、
相談できる不動産会社を探すなど、あくまで売却目的を前提としてご利用いただくことは可能です。

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