突然ですが皆さん、「管理会社はどこも一緒だ」と思っていませんか？様々なトラブルがつきものである不動産投資において、「どんな管理会社を選ぶか」は重要なカギとなります。
トラブル発生時、心強いパートナーになってくれる管理会社がいるのと、追い打ちをかけるようにずさんな対応をされるのとでは天と地ほどの差があります！
今回はいい加減な管理会社に振り回された、とある大家さんを取材！給湯器故障というトラブルと、いい加減な管理会社へのストレス。2つが一気に襲いかかった大家さんの体験談をご紹介します。
1.購入後半年で給湯器故障…かかった費用は300万超
物件内に設置されていた給湯器3年ほど前、神戸市内に約3億円の1棟マンションを購入した石原さん。約30室ある築19年の物件で、利回りは7.25%。物件購入後、知り合いの紹介で管理会社の変更も済ませた矢先、突如「給湯器故障の連絡」が相次ぎました。
故障連絡の件数はなんと10件。設置費なども含めると、家賃収入の約半分にあたる300万もの費用がかかりました。
2.追い打ちをかける管理会社のずさんな対応とは
このトラブルの最中、石原さんは管理会社（A社）に不信感を抱き始めるようになります。きっかけは、「給湯器が壊れたから、家賃を半額にする」と言われたこと。
ガイドラインによれば「風呂が使えない」などの場合の賃貸減額割合は10%～20%ほどで、これに対するA社の判断は適切とは言えないものでした。
もともとは知り合いの業者からの紹介だったというA社。募る不信感を裏付けるように、石原さんは数々のずさんな対応をされることになります。※
●入居者の退去を一切把握しておらず、さらに退去後の入居者募集を全く行っていなかった
前の管理会社から引き継がれたはずの退去予告を把握しておらず、退去当日になって石原さんに連絡。
その後も新規の募集を行っておらず、その期間に退去が重なり、一時期5室の空室が出てしまった。
退去について把握していなかった理由や入居募集を掛けていない理由を聞いても言い訳ばかりして対応しない。
●居室のカギを紛失された
預けていた居室の鍵をA社が紛失。合鍵を持っていた石原さんは住まいのある福岡から神戸まで急遽飛行機で赴く羽目になった。
●駐車場料金の振込先の変更忘れ
管理会社をA社からB社に変更後もマンション1台分の駐車場費の振込先を変更しておらず、A社の口座に振り込まれ続ける状況になっていた。
5ヶ月後に、A社の対応にしびれを切らした石原さんは管理会社をB社に変更。この決断は功を奏し、A社が管理していた間に発生した空室もすぐに埋めてくれました。
引き継ぎを受けたB社の担当者も「やばいですね…」と漏らすほどで、管理会社によって対応に大きな差があることがわかります。
3.損害額100万円以上！大家の悲鳴に学ぶべき教訓とは
A社の対応に対し「給湯器の件以外でも、入居の機会損失を含めると100万円くらいの損失にはなっている。本当にふざけんなという思いでした。」と話す石原さん。
このような管理会社を選ばないために重要なこととは何か。石原さんの体験に学ぶ、管理会社選びの教訓を2つ紹介します。
●ちょっとした違和感を大事にするべき
管理会社に任せっきりにするのではなく、自分自身で確認する姿勢を持ちましょう。確認した上で『これ、おかしくないか？』と感じた違和感はとても重要です。
A社のように指摘を入れても改善されない会社に改善を求めるよりも、管理会社の変更を検討することを視野に入れましょう！
●管理会社選びは自分自身でしっかり「比較検討」するべき
石原さん自身が話す一番の後悔は管理会社を比較検討することなく、「楽をして決めてしまったこと」。
その後の賃貸経営を左右する管理会社選びは他人に任せず、比較検討することが重要です。複数の管理会社の話を聞き、信頼できる管理会社を見つけることが賃貸経営成功のカギとなります。
4.本当に信頼できる管理会社を探すため、動き出すのは「今」
今回は管理会社のずさんな対応に振り回された大家さんの事例を紹介しました。管理会社は比較検討することが重要であり「1社しか知らない状態」は危険です。
また、管理会社の変更にかかる期間は通常2ヶ月ほどとされており、引き継ぎに支障が出ないように繁忙期は避けるべきとも言われています。
この記事を読んでいるあなたが、今少しでも「違和感」を感じているなら、まずは他の管理会社に話を聞いてみることから始めてみてはいかがでしょうか。
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（参照）給湯器故障で300万超かかり…ずさんな管理会社対応に「ダブルパンチ」の大家の悲嘆
