ボロ物件一筋で15棟購入! にも関わらず、新築物件投資に参入した理由は?

松本 昇さん 
投資エリア
岩手県
保有物件
新築1棟(現在、新築中)、中古15棟
年間家賃収入
2190万円

新築物件概要

物件価格(土地+建物)
4650万円
構造
木造、一部鉄骨造
完成時期
2016年1月(予定)
年間家賃収入
550万円
施工期間(企画~完成まで)
12カ月
想定利回り
11.8%
エリア
岩手県

狙っていた土地を値下げ直後に購入!!

中古物件ばかりに投資してきた私が、次の投資先に新築物件を選んだ理由は、ズバリ子供への相続と、現在所有しているボロアパートの出口を見据えてのことです。15棟所有していますが、所詮ボロはボロ。資産の若返りを早い段階からしておかないと、そう遠くない将来、どこかでキャッシュフローが回らなくなり、経営がままならなくなると考えました。

そこで早速、新築を建てるための土地を購入するために、不動産ポータルサイトで探し始めました。その後、更地の土地を指値ナシで購入しました! というのも、この土地はずっと売れ残っており、急にガクンと値下げしたんです。相続税の路線価以下の価格になったので、その瞬間に喰いつきました。ある程度継続的にサイトを覗いて、価格の傾向などをチェックしていれば、このような時にすぐに対応できます

今回、売主は高齢のご兄弟3名でした。親から相続された土地で3名とも利用しないということで、きれいサッパリ現金で分配すると仰っていました。やはり相続案件の場合、早く現金化したいという人が多く、不動産投資を積極的に行おうという人は少ないため、買う側にとっては安価に買える大チャンスとなります!

相方同然の不動産会社と、二人三脚で物件企画!

企画そのものは、私と強固に繋がっている不動産会社が、もともと暖めていた企画でした。このお話を頂き、意見を出し合いながら仕様をまとめていったという感じです。実は、その不動産会社の担当者は、新築に携わるのは初めての方でしたが、建築デザインの学校を出ていてセンスも良かったのでお任せすることにしました。

物件の概要は、1LDK×8戸。室内は高さ4m超の広々とした空間です。上下2層作りで、上段に玄関・キッチン・トイレ・風呂がレイアウトされ、下段に階段・居間、キッチンの真下にもう一つ居間があります。いわゆるロフトが、キッチンの下についていると言う「アンダーロフト」付き居住空間です。これは、東北の大都会の仙台市にも無い目新しい空間構成で、すぐに気に入りました!

施工会社選びは、柔軟さを重視!

私も彼も、企画から全て初めてだったため、ある程度融通の利く施工会社に限定されました。仕様設計を、あーでもない、こーでもないとイジくりながら進めていたので、仕様変更に柔軟に対応してくれる社風の業者でないといけませんでした。

そんな状況で、企画と設計の素案をいくつかの会社に提示して、見積もりを依頼しました。今回は、超激安の見積もりをくれた施工会社にお願いすることにしました。複数の会社に見積もり依頼する際は、「大家さんの味方」のような一括で見積もりがとれるサイトを活用するのも手です。

その際、見積もりがどんぶり勘定な会社は要注意です。仕様を変更したい場合に受け付けてもらえなかったり、費用を一方的に転嫁してきたりなど、費用トラブルになることがあります。発注側からすると、出来る限り当初の予算内で建設したいですよね。工事科目ごとに細かく費用・価格を把握し、抑えておいた方が無難です。何の項目が変わったからコストがいくらに増えた(減った)と、客観的に意見し合える施工会社と組むことをお勧めします。

「新築」と言うだけで、商品力はバツグンです。できれば、新築に「ゆるぎない個性」を付加しておくと良いでしょう。築年数が経過しても「個性」が備わっていれば、長く選ばれる物件になります。この個性を、企画の段階から嫌がらず尊重してくれる施工業者を探し、究極の1棟を建ててください!

>>一体いくらくらいで新築できる? 「大家さんの味方」で見積もりをとってみる!!