投資エリア:東京都 神奈川県 愛知県
保有物件:5棟
年間家賃収入:2550万円
新築物件概要【2棟分】

横浜市アパート

名古屋市アパート
新築は、手残りを最大化できる3つの理由がある!
私は2012年から不動産投資を開始しました。当初、中古物件を2棟購入し、経験を積む中で分かったことがあります。それは、最終的な手残りを最大化するには、以下の3つが重要だということです。
① 運営コストが掛からないことと
② 融資年数を長期にすること(私の場合30年超)
③ 築10年くらいの時に売却の選択肢が残ること
そして、これら全てに当てはまるのが新築物件だったので、チャレンジすることにしました!
まずは土地探しですが、中古物件を探すのと基本的に同じです。ネットでエリアを絞って検索しました。2棟目(愛知県の物件)の時は、更地ではなく「古家付土地」を購入しています。はじめから解体する前提だったため、土地代のみの金額で購入しました。
その後、私の希望エリアの不動産会社の中で、入居付けと管理がしっかりしている会社が作っている新築物件を購入することにしました。内外装のデザインや間取りなどの物件の企画は、基本的には提案されたもので進めました。一連の流れが分からないという初心者でも十分に取り組めると思います。
最近の新築は、部屋のデザインがひと昔前の物件と比較すると大きくモデルチェンジをしているため、自ずと差別化もできるのでお勧めです!
利益を○%抜いている新築業者には要注意!!
実際に、物件を建ててくれる施工会社を探す時も、基本的にネットで検索して探しました。私は一社一社見ながら会社を当たりましたが、こんな時に「大家さんの味方」の一括見積もりサービスを使えば、一度に探せるので便利ですね。そして、良さそうだと感じたらとりあえず会って直接お話しします。また、不動産会社から信頼が置ける会社を紹介してもらうこともあります。
選ぶ基準は、対応の丁寧さやコールバックの速さはもちろんですが、建築する不動産会社の利益が土地に対して100万円以内、建物に対して売値の15%以内の会社と決めています。建物の利益が10%なら最高です! 逆に、土地に対して100万以上、建物に対して売値の20%以上、利益を抜いている会社の場合は、割高な可能性があるので注意が必要です。
これは、不動産会社に直接確認します。例えば、「建物に対して25%以上、利益を抜いている会社もありますよね? 御社はどうですか?」と、少し多めの数字で質問します。すると、「うちは20%なので良いですよ!」など、自信マンマンに答えてくれます。
初めての新築で、入居付けに失敗……
新築の場合、物件が完成する前に入居付けを始める必要があります。それは、物件が完成した瞬間から家賃が入る状態を作っていないと、ローンを組んでいる場合、その期間に持ち出しが発生してしまうからです。
私も初めての新築の時に、入居付けがうまくいかず、胃が痛くなるような思いをしました。いよいよ入居付けスタートということで、ワクワクしながら待つこと数カ月。入居申し込みが全くなかったのです……。返済額が口座から引き落とされるのを見る度に、不安が募りました。
理由は、入居開始が10月だったこと。管理会社も一生懸命動いてくれましたし、自らの足で管理会社を回って募集に力を入れましたが、マーケットの動きが鈍く、効果はありませんでした。しかし年明け早々、管理会社から「全ての部屋に申し込みが入った」という嬉しい連絡がありました!! 新築だからすぐに埋まると驕らないこと、もしもの時を考慮して事前に対策しておくこと(今回の場合、空室保証など)が重要だと実感しました。
現在は、1棟目の新築は1部屋空室、2棟目の新築は満室で運営できている状況です! 内見時の入居希望者の反応は、中古よりも新築の方が圧倒的に良いです。「気に入った」という連絡が入ります。一方で中古は、ここを直して欲しいなどの注文や内見前の写真と印象が違うなどのギャップが生じるケースが特徴的です。
運営して分かった新築のメリット
中古物件と比較して一番違うと感じるのは、「原状回復費」です。新築はほぼクリーニングで済むので、持ち出しの経験がありません。築20年を超える物件では、部屋の巾木などの塗装をしたり、ロフトのはしごの塗装をしたり、フローリングを張り替えたり、給湯器やエアコンを交換したり、様々なコストが発生します。
ひと部屋あたりで考えると、新築は0~3万円、中古は4~15万円くらいの差があります。約5倍も違う計算です。やはり運用コストが掛からないことが新築のメリットと言えるでしょう。
今は金利が低く、新築だと木造でも30年の融資が組める状態なので、キャッシュフローが潤沢に残り、非常に安定した経営ができると思います。また、築10年の時に売却できる選択肢を持つためにも、売却損をしない状態を作っておくことが重要です(割高に購入しないこと)。そうすれば、持ち続けてよし、売ってよしのスタンスを保つことができるでしょう。