
RC造14戸 新築物件
新築物件概要
なぜ新築10棟に投資をしてきたのか?
不動産投資歴10年目となり、中古マンション、アパート、ビルなど様々な物件に投資をしてきましたが、最近は新築投資を中心に行っており、既に新築10棟を保有しています。
なぜここまで新築物件に投資をするのか?その答えは、新築物件は中古に比べても融資付けが楽に出来るからです。
例えば、木造アパートであれば法定耐用年数が22年に対して、25年~30年の融資期間を付けてもらえます。また、最近では35年も融資してくれる銀行もあります。
中古と比較すると、新築物件は融資期間がだいぶ長く取れるので、毎月の返済額が少なくなりキャッシュフローが出やすいです。また、太陽光発電も計画段階から設置する前提で動けますので利回りも上げることが可能です。
最近は物件価格の高騰から中古物件の利回りも下がっています。私が企画した物件は8%~10%の高利回りの新築物件が多いので、中古物件を購入するくらいなら新築してしまった方がオトクだと考えています。
保有して分かった、新築のさらに良いところとは?
写真は札幌市にある物件価格12000万円、利回り8%、14戸の新築RC、場所は大学近くで最寄り駅8分と立地も良い物件です。融資も業者さんにお願いしてアレンジしてもらい、融資条件は金利1.4%の35年です。
実物を見に行きましたが、賃貸なのに素晴らしいクオリティです。新築は最新の設備でとにかく綺麗なので保有しているだけでも嬉しいですね。新築RCを1年ほど保有した感想としては、常に高稼働してくれるので、仮に空室が出たとしてもすぐに埋まる状態です。経費も今のところ管理費以外かかっていませんので、安定稼働が可能です。
また、安定稼働するにはコツがあります。新築にはプレミアム家賃というのがありますが、私のある物件ではあえてそれを外しています。最初は少し安めの設定で一気に満室にして、退去した所で(2巡目)で家賃を上げる事を検討します。家賃は下げるのではなく、上げていくべきです。家賃を上げられるだけの物件をプランから練り上げて保有するのも新築投資の魅力の1つだと思います。
新築の土地探しって大変!?
今後も新築で拡大する方向です。現在5億円や3億円規模の大型RC2棟を建築中です。木造に関しても今年完成予定の物件が3棟あります。全て合わせると、今年の12月までに新築投資の総額は11億円ほどになる予定です。
土地から探して新築する場合は、土地の情報を提供してくれる業者さんとの関係が重要となってきます。実は、私は自分で土地を探したことはありません。全棟、信頼している業者さんからの紹介がほとんどです。
いつも頼んでいる業者さんに土地探しのコツを聞いたところ、やはりコネというのが多かったですね。信頼関係のある業者さん同士で情報がやり取りされているとのことで、レインズに載る前に取引される場合が多いようです。
依頼する業者で気を付けた方がよいのは、工期遅れを平気で行う業者です。工期遅れは入居率にも影響が出る可能性が高くなりますので、しっかりと業者を比較した方がよいです。また、請負契約書に遅れた場合はどうするのかきっちりと明記する事をオススメします。
新築は業者選びで大きく利回りが変わってくると思います。自分に合った提案をしてくれる業者かどうかを見極める為にも、入口が非常に大切ですので、色々な業者の話を聞いてみることをオススメします。