神奈川県相模原市 木造 利回り9%
新築物件概要
なぜ新築投資へとシフトしたのか？
以前は中古物件への投資をしていたのですが、アベノミクスで物件価格が上昇し始めた2013～2014年頃からなかなか良い物件に巡り会えずに投資拡大に苦戦していました。そこで、「待っていてもダメだ。それだったら自分で土地から選んで作ってしまおう」と考え、新築投資を始めました。
ここ2年で、都内や神奈川県など駅から近い好立地を中心に新築4棟に投資をしています。今後、少子高齢化や人口減に伴う空室リスクに備えるためには、「家賃単価を上げること」「入居率をあげること」この２つが必須ですので、投資エリアは重要です。
新築を保有してわかったメリットは主に3点あると考えています。
・安定したインカムゲイン（家賃収入）
おかげさまで現在は全ての新築物件で満室です。先日、退居が1名でましたが、なんと退居前に次の入居者が決まりましたので、新築の客付け力は強いと思いました。
・長期かつ低金利融資
新築の4棟は全て、金利は1%前半です。中古物件の場合は3～4%台でしたので、新築は低金利の融資が引きやすいことが良く分かると思います。また、新築であれば中古よりも融資期間を長くとることができます。
・修繕リスクの最小化
以前、中古物件を保有していた時は、修繕リスクを目の当たりにしたことがあります。エアコンの故障、給水ポンプ交換などで100万以上の費用も発生していました。新築は建つまでは結構時間を費やしますが、建ててしまったあとはほとんど手間がいらないのでとても楽です。
利回り6%台でも新築に投資する理由とは？
新築物件なら、出口戦略も有利に立てることができます。先日、杉並区の新築物件を売却したことで約3000万円の売却益を得ることができました。竣工してまだ数ヶ月でしたので、すぐに売る気はなく、相場よりも高い値段で売りに出していたのですが、3か月もしないうちに本当に買い手候補が現れたので驚きました。
実は、新築物件に自己資金をつぎ込み過ぎて、資金繰りがカツカツになりそうな時でしたので、ここで得た3000万円の売却益をもとにさらに投資を拡大する一手となりました。
新築は大きな売却益を生むことができます。そのため、利回り6%の新築でも十分に利益を出すことができるので、投資する意味があるのです。
業者選びのコツとは？
私は「コスト」「施工実績」「実際に施工された完成物件」を比較するようにしています。見積り書の内容はできるだけ細かく出してくれる業者が良いと思います。今までの見積りの中では、基本仕様でいくらと記載があり、そもそも何が基本なのかわからない会社もありました。そのような業者は信用できないですね。
見積りを細かく出してもらっておけば、請負契約を結ぶ際にスペックダウンをして値引きをしてもらう交渉がしやすくなるからです。
また、対応スピードの早い業者を非常に重宝してます。良い土地情報はスピード勝負だからです。例えば、打ち合わせから1～2日でラフな間取りと見積りが出してくれる業者などはとても印象が良く、信頼できます。
新築は業者選びが大切と思いますので、しっかり複数社で相見積りしましょう。その中で、その業者の完成物件を見に行ったり、見積りまでのやり取り（納期を守ってくれるか）などから、自分に合った施工業者を決めるのが良いと思います。
