新築物件概要
大分県 RC造 利回り7.1%
中古物件に投資をしていた私が、新築投資を始めた理由
今まで築40年を超えるような中古物件に投資をしていた私が、新築物件に投資を始めたのは、2つ理由があります。1つ目は、築古物件は修繕費と原状回復費が次々と発生すること。2つ目は、昨今の物件価格の高騰により、利回りが高い築古物件を探すことが難しくなってきたことです。
どうせ利回りが低いのであれば、長期でローンを組め、当面メンテナンスが不要な新築物件を建てようと思いました。
土地は決まったのに、プランが決まらない……
初めての新築は、土地探しからプラン決めまでにとても苦労しました。現在の居住地周辺（神奈川県）や勤務地（東京都）をメインとして土地を探しましたが、良い土地がなかなか見つかりません。そこで、範囲を広げて、数物件を所有していた大分県でも探し始めたところ、地元の不動産会社から2つの土地を紹介してもらいました。
1つ目が、古家が建っている駅近の容積率400%の土地(以下、土地A)。購入に心が動いたのですが、駐車場が2～3台分しかとれそうもありませんでした。
九州の地方都市のため、いくら駅近でも、駐車場をある程度確保したいと思い躊躇していたところ、別の業者から、その土地の徒歩１分もかからない場所に駐車場として使われていた別の土地（以下、土地B）を紹介されました。
土地B 駐車場
土地Aに物件を建てて、土地Bを駐車場とするプランにしようと思い、2つの土地を同時購入することに。具体的には、土地Aの建物を解体して、そこに4戸(1LDK)×3階の物件を建てるプランを考えていました。
なんとかギリギリ建てられるとのことで話を進めようとしたのですが、施工会社から「土地の実測図がない。間口を測ると公簿面積より狭いので、土地Aを実測してから話を進めたい」との申し入れがありました。
建物解体後に実測したところ、登記上の面積よりなんと約5坪も狭いことが判明！ 建蔽率オーバーとなってしまうことから本プランは断念しました。そこで、次に考えたのは土地Bに同様の建物を建てるプランです。
土地Bは地形こそ良くないですが、土地Aより20坪近く広いため１階分高い建物の4戸(1LDK)×4階の物件が入りそうでした。
このプランで話を進めると、またしても施工会社から申入れがありました。土地Bに建物を建てるのは難しいという内容でした。
この土地は地形が悪く、工事用車が道路にはみ出た状態でないと駐車出来ないため、警察から道路使用許可を取った上で警備員を配置しなくてはならず、道路使用に関しては近隣住民の同意を必ず取る必要があったのです。
道路使用許可や警備員配置については何とかなりそうでしたが、近隣住民の同意を取るのにどれ位の時間がかかるかが見当もつかなかったため、土地Bでのプランも取りやめることになりました。
改めて土地Aに立ち戻り、前回考えた4戸(1LDK)×3階の物件を建てるプランから、3戸(1LDK)×4階のプランに変更し、建築可否の検討を施工会社へ再々依頼しました。何とか新築を建てたいという気持ちがこの時は最大となっていたように感じます。
そしてようやく、この計画であれば問題なく建てられるとの報告がありました！ ただ、総戸数は当初の12戸と変わらないものの、3階建てから4階建てに変更になったことから、建築費が数百万円単位で割高となってしまいました。
このように、土地探しからプランの決定までとても苦労しましたが、最後はプランを工夫することで建築に至っています。
新築をスムーズに進めるためには？
今回苦労した土地探しですが、私は以下のポイントに留意して探しました。
・東京・神奈川エリアであれば主要駅から徒歩10分以内である
・地方都市の場合は全戸に駐車場確保できる
・駐車場が全戸分取れない場合は駅から徒歩10分以内である
・建蔽率、容積率が大きく相対的に安価である
これらの条件に当てはまる土地が見つかると、次は前面道路との接道条件やその市町村の建築にあたっての条例等制限事項を確認して、その土地にどれだけの建物を建てることが出来るかの検討に入ります。
今回、プランがなかなか決まらなかった経験から、建築にあたっては、その土地にどれだけの建物を建てることが出来るかの検討に一番注意と時間をかける必要があると思いました。土地が決まっても建物が建てられなければ意味がないのです。
土地が見つかったら、次に重要なのがプラン決めです。プラン決めにあたり、施工会社の協力は不可欠と言えます。こちらの相談や提案に親身になって対応してくれるパートナー探しだと思ってください。私は、利害関係のない人や業者からの評価が高く、事前にプランに対してのネガティブな情報を開示・提供してくれる会社をおすすめします。
このように、新築は土地探しと施工会社とのプラン検討がかなり重要です。新築にチャレンジする際は、この2つにじっくりと時間をかけてください。
