利回り12.5%の新築物件!? 家賃を相場より1.5万円も高くできた理由

福山 雅史さん(仮名)
投資エリア:東京都、千葉県県
保有物件:マンション2棟、アパート1棟、戸建3棟
年間家賃収入:約2000万円

新築物件概要【2棟分】

物件価格
2400万円
構造
木造
完成時期
2016年1月
年間家賃収入
約300万円
施工期間(企画~完成まで)
約1年半
利回り
12.5%
エリア
千葉県流山市
解体費
約90万円
外観B

外観A

自宅を建替えて新築! 選んだのはアパートではなく……

自宅を建替えるきっかけとなったのは、自身の引っ越しです。転勤になり、長年住んでいる千葉から引っ越すことになりました。そのタイミングでちょうどローンを完済したため、自宅の建替えを検討することにしました。

建替えするにあたり、選んだのはアパートではなく戸建でした。その理由は立地。駅まで徒歩14分という場所だったので、単身者には適さないと判断しました。一方で、周辺に新築の戸建賃貸が4棟建ち、それが全て埋まっていたのを見て、戸建賃貸なら需要があると考えました。

家賃設定を高めにできるというのも魅力でした。近隣にある2LDKの集合住宅の家賃は、高くても10万円くらいでしたが、戸建賃貸だと家賃11万円で客付けができていたのです。

プランニング次第でもっと賃料が上げられると思い、納得いくまでこだわった戸建を建てようと思いました。しっかりプランニングしたおかげで、家賃は近隣の相場より高い12.5万円。利回りも12.5%で満室経営できています!

賃料アップのために行ったプランニングとは?

37.5坪の土地を活用して、南棟と北棟の2棟建てるプランにしました。ここでこだわったのは、2棟の外装と内装を全く違うものにするということです。こだわりポイントは2つあります。

1.南棟はカジュアルに、北棟は豪華に

洋室1B

南棟洋室

日当たりの良さを考えると、一般的に南棟の方が好まれることは明白です。どちらも同じ賃料にしたかったため、北棟を豪華に見えるように工夫をしました。南棟の外壁はレンガ調、内装はブラウンの木目調でカジュアルに。日当たりがいいため、リビングは1階に設置しました。

一方、北棟の外壁はシックにし、内装は豪華に見えるダークブラウンの建具を使用。日当たりを考慮して、リビングは2階に設置しました。

2.オンリーワン物件

リビングA

北棟リビング

周辺の戸建賃貸は、4棟とも外装がほとんど同じで、同じ施工会社が建てたんだなとすぐに分かります。これでは、物件を差別化して賃料を高くすることはできません。「相場より高い賃料を払ってでも住みたい」と思ってもらえるように、住んでいる人がまるで自分たちで注文住宅を建てたかのように感じられる物件にしたいと考えました。

その結果、月12.5万円の賃料で、南棟も北棟も賃貸付けに成功。周りの戸建は月11万円ですので、相場より1.5万円も高く貸すことができました!

プランニングは、「ターゲット」を明確に

私がプランニングをするときに大事にしていることがあります。それは、どんな人に住んでほしいかを考えることです。

今回は、住宅街という立地のことを考えて、ファミリー向けの物件にしました。その中でも、対象は注文住宅にあこがれている30代の若い夫婦です。これから子供を産んで育てていくファミリー層は、長く住んでくれそうだなと思ったからです。

住んでほしい対象が決まると、どんな設備をつけると良いのかが自然とわかります。最近は一人っ子が多いので、あえて部屋数は増やさずにゆったりとした空間を作りました。周辺の戸建賃貸の間取りは窮屈な印象だったので、こうすることで差別化を図りました。

建替えを検討する際は、土地柄、どんな人を対象に物件を建てると一番利益が得られるのかよく考えてみてください。もし、駅から遠い立地で駐車場が必要だなと感じたら、戸建賃貸を視野に入れてみてはどうでしょうか。プランニング次第では、周辺の家賃相場より高い賃料を設定でき、高利回りの賃貸経営が実現できますよ。

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