中古戸建のリフォームに600万円の見積り……建替えで利回り5%アップ!

新築物件概要

物件価格(建物価格)
1150万円
構造
木造
完成時期
2015年8月
年間家賃収入
132万円
施工期間(企画~完成まで)
約1年
利回り
11.5%(土地代込8.8%)
エリア
千葉県東松戸
解体費
約80万円
外観B
外観A
福山 雅史さん(仮名) 
投資エリア
東京都、千葉県
保有物件
マンション2棟、アパート1棟、戸建3棟
年間家賃収入
約2000万円

築古戸建をリフォームし、賃貸するつもりが……

築41年の中古戸建をリフォームし、賃貸するつもりで購入しました。雨漏りのある物件だったので、指値交渉をして398万円のところを350万円に下げて購入できました。指値の約50万円でリフォームできれば、12~14%の利回りで運用できるだろうと考えていました。

ところが、リフォームの見積りをとったところ、500万円~600万円かかると言われ、思ったより高いことが判明……。リフォームをしたところで想定の家賃は4.5万円~5万円。利回りは5~7%ほどです。

もっと利回りを良くすることができないかと考え、新築の戸建賃貸に建替えることにしました。戸建にしたのは、物件の立地が住宅街だったということと、ちょうど自宅も戸建賃貸に建替えようと考えていたタイミングだったことが理由です。自宅の建替えと併せて発注することで、コストを抑えることができました。

画像 023プランニングでは、「若い夫婦が長く住みたいと思う物件」にこだわりました。限られた土地面積の中で、半ビルトインガレージにすることで駐車場を確保したり、室内に収納と子供の遊びスペースを兼ねたロフトを作ったりと、入居者のニーズに応えられるよう工夫を凝らしました。

結果、建替え後の家賃は11万円で、建築費に対する利回りは11.5%を実現!土地を購入したときの価格350万円を考慮しても利回り8.8%です。建築会社さんと一緒にプランを考え、納得がいくまでこだわったからこそ実現できたことだと思います。

納得できる会社を探すため、なんと○社に見積り依頼

建替え後、より高い賃料設定ができるようにプランニングをしたいと考えていました。

会社探しでは、そんな私の意向に沿ってくれる会社を選ぶために11社に見積り依頼。地場の会社から大手の会社まで、幅広い会社の中から、一番熱心に私の話を聞いて、一緒に考えてくれるパートナーを見つけるため、各社にプランの提案をお願いし比較することにしました。

結局、施工をお願いした会社は、企画開始からプランが決まるまでの5ヶ月間に10回ものやりとりをしたところでした。提案してもらったプランを見ては要望を伝える、ということを繰り返すうち他の会社は提案のペースが落ちていったのに対し、この会社は2週間に1回はより私の意向を反映させたプランを提案し、最後まで私の相談に乗ってくれました。

相当高い要求をしたと思うのですが、ひとつひとつ要望に応えてくれて、熱意を感じましたね。

見積りが極端に安い会社に注意!

新築を建てようと思っている方は、最低でも3~5社には相見積りを依頼したほうが良いと思います。会社によって対応が全く異なるからです。

たとえば、大手の会社は、人が多く部門ごとに担当が決まっているため、その部門のことに関してはスピーディーです。ただ、相談の内容に応じて部門が変わるとまた別の担当とやりとりをしなければなりません。地場の会社は、一人が担当してくれるのでワンストップで何でも相談できるのですが、何でも一人でやっているので忙しく、スピード感は期待できない可能性があると言えます。

また、自分に合う・合わないだけでなく、価格面でも気を付けて選ぶようにしてください。特に、見積りが安い会社は、どんどんオプションが追加されて、とんでもなく高額になることがあります。提示されたプランが本当にその価格で実現できるのか、他の会社にきいてみると思います。丁寧に教えてくれますよ。

新築は、プランニング次第で高い賃料が見込めます。だからこそ、納得できるプランを実現してくれる会社を選ぶことが重要です。そんな会社を探すためにも、できるだけ多くの会社に相談することをオススメします!

>>複数社に見積りを依頼して、納得できるプランを提案してくれる会社を探す!!

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