毎月の支出を抑えるために自主管理にするのか、なるべく自分が対応しなくて済むように費用がかかっても管理委託するのか、皆さんはどちら派ですか？
不動産投資で収益を残すためには、それぞれのメリット・デメリットを把握し、うまく使い分けていくことが重要です。
「自主管理」とは？
入居者対応や業者の手配等の全てを、大家さんが自ら行う管理方式です。
メリット
・費用が抑えられる
・賃貸経営のノウハウが身につく
・仲介業者やリフォーム業者などの人脈が広がる
・物件の変化（老朽・不具合・空室期間等）に気付きやすい
デメリット
・時間と手間がかかる
・クレームやトラブル等、いつ起こるかわからないことにも常に対応できるようにしておかなければならない
・目の届く範囲の物件しか対応出来ない
・地方の場合、客付けが難しくなることがある
もちろん、自分で管理するわけですから、PM（プロパティマネジメント＝入居者管理）費用が削減できます。初めての投資で、規模が小さいのであれば自主管理にして色々と勉強するのもいいでしょう。
それぞれの業者と直接やり取りすることで、相場観も養われますし、多くの仲介業者とやり取りすることで、賃貸のニーズを知ることもでき、空室対策の知識を得ることもできます。
しかし、副業で投資をしている方にとっては、かなり難しいのではないでしょうか。いつ電話がなるかもわかりませんし、緊急で物件に駆け付けなければいけないこともあります。
家賃交渉やクレーム対応、家賃の督促等、全て入居者と直接やり取りすることになるので、頭が痛くなるようなこともあります。
また、デメリットにも書きましたが、地方物件の場合、仲介と管理を一緒にしているところも多くあります。その場合、自社の管理物件から客付けする傾向があり、営業に行っても管理を任せていない物件は積極的に紹介してくれないこともあります。
この様に、様々な面で時間や手間がかかります。ただ、戸数の少ない物件は管理委託したくても出来なかったり、割高になったりすることもあります。
そういった場合は、駆けつけサービスやコールセンターなどをうまく活用し、自主管理でもなるべく手間が掛からないような工夫をしていきましょう。
「管理委託」とは？
入退去・募集・リフォーム等、賃貸経営の業務全般を管理会社に任せる管理方式です。
メリット
・手間がかからない
・知識を持っている専門家が24時間365日対応してくれる
デメリット
・費用がかかる（通常は賃料の2～7％程度）
・担当者によって質が変わる
・管理会社に任せきりになると、それなりの対応しかしてもらえない可能性がある
自主管理とは違い、大家さんが直接入居者とやりとりすることはありません。そのため、手間も時間もとられませんし、大家さんの耳に入ってこないような小さなクレームも管理会社が処理してくれます。
緊急時の対応もしっかりしていますし、自主管理の手間を考えれば賃料の数％で管理してもらえるなら安いもんだ！と思う大家さんも多いでしょう。
しかし、選ぶ管理会社や担当者によって物件は良くもなりますし、悪くもなります。社内で情報が共有されておらず、担当者以外何もわからないとか、報連相が出来ていないことが原因で、大きなトラブルに発展してしまうなど、損失が出てしまうこともあります。
管理会社の評判が悪いがために、問い合わせや申込が減り、空室が増えてなかなか埋まらないなんてこともあります。そのため、管理を委託するにしても、管理会社の見極めがとても重要です。
大家さん自身が積極的に物件に関わり、普段から管理会社とコミュニケーションが取れていれば、管理会社も真剣に業務に取り組んでくれます。
逆に、大家さん自身が物件に興味を持たず、管理会社からの提案にも応えることなく放置していれば、この大家さんは何も言わないし、物件を見に行くこともないし、この程度やっておけば大丈夫だろう……と管理会社もそれなりの対応になってしまうでしょう。
規模拡大・効率を考えると、パートナーとなる管理会社が不可欠！
最後に、お伝えしたとおり、自主管理にも管理委託にも、それぞれメリットもあればデメリットもあります。
どちらにしろ、全部管理会社に委託していたら管理の大変さは分かりませんので、自主管理でも何とかできるかなという物件があるなら、一度自主管理に挑戦してみるのもいいと思います。
ただし、全てを自主管理しながら投資の規模を拡大するのは難しいため、規模を拡大したい、効率よく投資を行いたいとお考えの場合、良いパートナーとなる管理会社を見つけ、管理を委託するほうが賢明かと思います。
