サブリースって本当に怖いの? 正しく知って賢く管理会社を選ぶ!

20160314サブリース

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「安定した賃貸経営を」「安心の一括借り上げ」「○○年間の長期家賃保証」……サブリース会社のパンフレットやHPによく見られる宣伝文句です。
「空室リスク・家賃下落リスク・滞納リスクを回避できる」というメリットを見ると、確かに魅力的です。しかしこれが本当だとしたら、サブリース会社にとってはリスクが高くないでしょうか? メリットがあればデメリットもありますし、サブリース会社にとって利益が出なければ回らない仕組みになっています。
今後利用を考えているのであれば、しっかりその仕組みを理解し、リスクと注意点を分かった上で慎重に判断する必要があります。

そもそもサブリースとは?

サブリースというのは、
大家(貸主) サブリース会社(借主)入居者(転貸人)
という位置づけになります。
 
大家さんは全室まとめてサブリース会社に貸すわけですから、単純に考えれば稼働率100%になります。つまり空室の心配はなし! 家賃相場が下がっても、滞納があっても、サブリースしてるから大丈夫!……いえ、そんな単純ではありません。何もかもサブリース会社がリスクを背負っていたら会社として成り立ちません。
基本的に、サブリース会社 → 入居者は相場通りの家賃で部屋を貸します。例えば相場が7万円だとすれば、サブリース会社→大家さんに入ってくる賃料は6万5000円程度で、この差額がサブリース会社の利益となっています。それくらいの差額でリスクがなくなるなら万々歳ですよね。しかも「○○年間の家賃保証」と言われれば安泰と思うでしょう。

「家賃保証」という甘い言葉の裏に落とし穴が?

しかし、ここまでに落とし穴がいくつかあります。
まず、サブリース会社からの最初の提案の段階で、相場家賃が安く設定されていたとしたらどうなるでしょう?本来は8万円くらいで貸せるにもかかわらず「7万円が相場です」と言われて、相場を知らない大家さんだったら「それくらいなら……」と思うかもしれません。しかし、大家さんのへの支払いは6万5000円、つまり実際は相場よりも20%近く引かれていることになります。
また、「○○年間の家賃保証=○○年間家賃が下がらない」ではありません。契約書の中には「○年に一度家賃の見直しをする」と書かれていることがほとんどで、「合意が得られない場合は契約解除」なんて書かれている場合もあります。
もし、そういったことが書かれていなくて、「○○年間家賃保証するって言ったじゃないか!」と言ったところで、よーく考えてみてください。大家=貸主、サブリース会社=借主、法律では「借主」が守られているのです。サブリースにも借地借家法が適用されるとする判例が出ており、借主が値下げ交渉できる立場にあります。
「それならサブリース契約を解除すれば?」といきたいところですが、貸主から解除する場合は正当事由が必要です。借主からは解除できるのに、貸主からはそう簡単に解除できません。
こういったことを全く知らずにサブリース契約をしてしまって、サブリース会社に言われるがまま契約をし続けるしかなくなる……ということが起こってしまうかもしれません。

3つのポイントを抑えてサブリースを上手に活用!

ここまでサブリースのリスクを取り上げましたが、やはり「家賃保証・滞納保証」は管理委託には無い大きなメリットです。サブリースのトラブルを防ぎ、メリットを活かすには次の3点が重要です。

1.周辺の家賃相場を知る

サブリース会社が提示している家賃が適正なのかを判断できる知識が必要です。無料で家賃相場を調べられるサイトがたくさんありますので活用しましょう。

2.損益分岐点を知る

サブリース会社に払う手数料が仮に家賃の15%だとすると「15%の空室率で自主管理している」のと同じということ。管理委託契約の場合だと、さらに管理手数料分を上乗せして想定する必要があります。「年間で稼働率が●%を下回るのであれば、サブリースの方が利益を残せる」という損益分岐点を明確にシミュレーションしておく必要があるでしょう。

3.複数社を比較する

家賃の査定額や家賃見直しの契約内容に関しては、複数社を比較しなければ内容の良し悪しを判断できません。サブリース会社間の比較はもちろん、一般的な管理委託契約の管理会社も含めて複数社を比較することで、自分に最も適した管理スタイルを見つけることが大事です。

 

サブリースでトラブルが起こる原因のほとんどは、知識がないまま、言われるがまま契約してしまうからです。しかし、これらのトラブルは、契約前にしっかり内容を確認し、理解をしていれば防ぐことができます
まずは、上記の3つのポイントを意識して通常の管理委託をした場合と自主管理をした場合、サブリース契約をした場合とで、収支や自分の手間はどう異なるのかを比較すること。メリットとデメリットとリスクを知った上で、適切な選択をしましょう!
 

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