でじたるらぶ/Pixta（ピクスタ）
不動産投資専門のQ＆Aサービス「楽待相談室」には、不動産投資に関する質問・相談が日々寄せられ、ベテラン投資家や専門家の方々が回答しています。今回は、その中から「一棟目の管理会社をどのように選ぶか」に関する注目のQ＆Aを紹介します。ぜひ参考にしていただき、管理会社の選定に迷った際の知識としてお役立てください！
Q. 一棟目の管理会社はどうやって選ぶ？
新築一棟アパート（12戸建て）の購入にあたり、管理会社の選定に悩んでいます。
前提：もちろんリーズナブルな方が良いが、あまりに安いところもサービスレベルに不安があり、費用対効果を重視したい
その中で、新築時は特に客付け重視で選定すべきだと過去の質問などから理解しました。一方で、取り分について「新規入居募集時に管理会社が1か月持っていく」「客付け＋管理会社で2か月」など不透明なケースや、特定の火災保険を強く勧めてくるケースは、利益相反が起きそうで遠慮した方が良いのではないかと考えています。
（この点がそもそも違う、ということでしたら教えていただきたいです）
上記のような点を考慮し、楽待の一括見積りに加えて地場の店舗型大手様にもお話を伺い、3つの候補に絞りました。
①現売り主＝ハウスメーカー様のグループ会社
■メリット
・現在募集業務実行済みで、残り一部屋まで埋めてくれている
・現在の入居者様たちの属性に（書面上は）不満はない
・ハウスメーカー様との関係を維持、強化できる
・高いなりにサービスはきめ細かそう
■デメリット
・管理手数料が相場の範囲ではあるが上限に思える
・物件からやや遠い客付け店舗型仲介に「専任」で出しているが、周辺の仲介様からは「なぜあの店舗に専任するのか」「ネット広告も禁止なのか」と疑問の声があった
・24時間管理をしていない
②物件にほど近い駅の大手店舗型
■メリット
・客付けを頑張ってくれそう（3か月は専任になるが、その間に決めないと本社から大きくマイナス評価がつくインセンティブスキーム）
・地場でないと分からないような情報や提案がかなりあった
■デメリット
・3か月も専任する
・本社と店舗の業務分担がやや不透明
③（ほぼ）管理専門の1社
■メリット
・コストは全体として非常にリーズナブル
・定期巡回は標準コストには入っていないが、いくらでつけられるかが明確で透明性が高い
・退去時清掃はうちでなくても良い、保険はどこでも良く請求は必ず手伝う、など「分かっている」印象
■デメリット
・他の管理専門の中には、見積り時に物件の実物を見に行ってくれたところもあったが、この会社はそこまではしていなさそう
・かなり相場の下限に近いため、「分かっている」印象が、逆に営業トークな気もする
皆様でしたらどれを選ばれる、またはどの視点を重視されますか？
質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と！ 果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。
回答
おやじぃ さん
私は築古ばかりですが、質問者様の選択肢以外に「④収益専門業者の管理」という方法もあり、②～④の3つの管理会社を使っています。
①、②は大手で印象は良いですが、管理会社の利益追求姿勢が強かったり、客付けで囲い込んだり、修繕のマージンが高かったり…ということがあるため③か④が良いと考えています。
大家力が高ければ③も良いですが、私はまだまだ修行中なのと築古で手間がかかること、兼業であることから当面は④にしています。力がついて、時間ができてきたら③にしようかなと思っています。
④の会社も玉石混交ですが、収益物件を専門で扱っているだけあって、他のタイプより投資家目線で考えてくださるスタンスが強いかなと思います。
質問者様の場合は新築なので入居者属性も良いと思いますし、修繕の手間もかからないと思います。囲い込まないでちゃんと入居付けしてくれる先が当面は良いのではないでしょうか。
私が新築一棟目なら④にお願いするかなぁと思います。手数料が幅広く割と柔軟に対応してくださる会社が多い印象です。管理で物件を押さえれば出口仲介があるとか、他の収益物件の仲介があるとか、色々含めての取り引きになるからかなと思われます。
kazu21599 さん
《取り分について「新規入居募集時に管理会社が1か月持っていく」「客付け＋管理会社で2か月」など不透明なケースや、特定の火災保険を強く勧めてくるケースは、利益相反が起きそうで遠慮したほうがいいのではないかと考えました。》
↓
住居の場合、仲介手数料は業法で1か月と定められています。だから2か月なんてことは有り得ません。多分仲介手数料とAD（広告料）を混同しているのだろうと思います。ADは貸主が了解しないと請求できないので、不透明ではありませんよ。
《特定の火災保険を強く勧めてくるケース》
↓
おそらく借家人賠償保険の特約のついた入居者さんが入る火災保険だと思います（オーナーの建物の火災保険をどこの会社にしてください、と言う管理会社はないと思います）。この入居者さんの入る火災保険は、大手の管理会社であれば特定の関連会社に少額損害保険の代理店があるので、そちらを勧めることは不自然ではないと思います。
なお管理会社の選定については、オーナーそれぞれの立ち位置によって自分に合う会社を選ぶしかないと思います。投資家寄りのオーナーさんの場合は、丸投げに近い状態で管理をしてくれる、時折指示するというやり方の管理会社で良いでしょう。
私のように近隣物件は管理費2％で入退去・家賃集金業務・クレーム受付だけやってもらい、その他の業務は全部自分で手配する、という場合は、大手のHM系の管理会社や大手FCの管理会社は不適当です。そんな私でも遠隔地物件は（自分で行けないので）5％でほぼ丸投げです。
つまり相談者様がどんな形で管理会社と付き合いたいかによって①～③のどれかを選べばよいと思います。
◇
今回は「一棟目の管理会社の選び方」に関するお悩みでした。
管理会社を選ぶ際は、コストや会社の運営体制など、希望する前提条件を定めた上で自分に合うところを探す必要があります。今回の質問者様のように、楽待の一括見積りを利用して候補を絞っていくのも一つの方法です。自分の希望に合った管理会社と出会うために、まずは最大5社まで一括見積りできるサービスを使ってみませんか？
