Graphs/PIXTA（ピクスタ）
不動産投資専門のQ＆Aサービス「楽待相談室」には、不動産投資に関する質問・相談が日々寄せられ、ベテラン投資家や専門家の方々が回答しています。今回は、その中から「管理会社による原状回復費用の見積り」に関する注目のQ＆Aを紹介します。ぜひ参考にしていただき、提示された見積りが妥当なものかを判断するための知識としてお役立てください！
Q.原状回復費用は妥当でしょうか？
入居から2年で退去があった部屋について、原状回復費用の見積りが管理会社から来たのですが、この内容は妥当なのでしょうか。ご教授お願いいたします。
■物件：築6年都内の区分マンション。1K、22平米。部屋に大きな損傷はなし。
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ハウスクリーニング: 33,000円
エアコン交換: 85,000円
フローリング修理: 40,000円
クロス洗浄: 11,000円
コーキング打ち直し: 10,000円
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小計 179,000円
税込 196,900円
質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と！ 果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。
回答
kazu21599 さん
前提として、地域の相場があるので地域や発注先によって価格は違ってきます。そのため、単純に安い高いは比較できません。（管理会社経由だと、会社の取り分もあり10～30％くらい高くなることはよくあります）
【ハウスクリーニング】
大手業者さんなどの標準金額と比べてください。１K22平米で33,000円だと若干高いかなと思います。
私の地域では、一番安い個人業者の方だと12,000円（エアコン分解掃除も入れると20,000円）、別の会社では18,000円（エアコン掃除なし）くらいです。
【エアコン交換】
金額は妥当だと思います。私の友人の電気屋に頼むと税込120,000円くらいかかります。施主支給OK（ネット購入で取付業者依頼）だと税込70,000円くらいです。
ただ、6年で交換するエアコンというのは普通ではありません。どこのメーカーの製品なんでしょうか。最低でも10年は使えるものですし、部品の保存期間や修理可能なことを踏まえて、ものによっては20年くらい余裕で使えます。
【フローリング修理】
修理の内容によります。そもそも修理が必要なのかという判断も必要です。木製フローリングの場合は減価償却をしないので、修理が必要なほど傷がついていたりすれば、退去者さんへ原状回復費の請求をどのくらいされているかが気になるところです。経年劣化程度では修理の必要性は通常ありません。
【クロス洗浄】
クロス洗浄は通常しませんが、6年経過ということであれば、確かに張り替えはせずとも洗浄くらいはするかもしれません。金額的には妥当かなと思います。
【コーキング打ち直し】
キッチンのみであれば10,000円は若干高いと思いますが、キッチン、風呂、洗面所全部となれば、妥当な金額かなと思います。
私の地域の業者を基準に考えてみると、「ハウスクリーニング代は少し高い」「エアコン交換とフローリング修理はそもそも必要なのか疑わしい」「クロス洗浄とコーキングは施工の必要があるなら金額は妥当」という感じです。
北国の大家 さん
【ハウスクリーニング】
東京の管理会社経由ならそんなものでしょうか？ 札幌だと高い管理会社でも平米2.5万円程度です。
余談ですが、知り合いの職人さんに聞いたところ1万円も貰っていないと仰っていました。そのため、管理委託契約上または担当者との交渉などで、実行上でダイレクト発注できた場合、税込2万円も出せば喜んでやってくれます。（札幌の場合）
【エアコン交換】
要否は、ご自身で確認するしかないですね。クリーニングで済むのか、保険適用できる事故性はないかなどをチェックしてください。
【フローリング修理】
こちらも内容のチェックが必要です。ひび割れ欠損などの補修で、木目をペンで書く職人は確かに高いので、それくらいかかるかもしれません。
【クロス洗浄】
聞き慣れないですが、部分的な汚れ落としでしょうか？ 施工内容をしっかりヒアリングした方が良いかと思います。
【コーキング打ち直し】
どの部分を予定しているのか分かりませんが、重要なのはコーキング職人が実施するのか、適当な人がやるのかという点です。コーキングは、営業や職人を問わず誰にでもできると思われている節があります。職人のコーキングは高く、10ｍで2万円はします。
それを踏まえて、コーキング打ち直し1万円は安すぎる気がします。完全に私の勘ですが、専門家ではないクロス屋さんや大工さん、又は営業マン（私は実際に一度ありました）などが、素人感覚でやろうとしているのではと疑ってしまいます。専門の職人のコーキングの仕上がりは最高ですが、営業マンなどの素人がやるコーキングは最悪で、やらない方が良い場合も私はありました。
以上の通り、オーナーは各施工の必要性を見極める必要があります。管理会社は原状回復を考えますから、オーナーが処置不要とすれば修繕費は抑えられます。その代わり、入居者クレームや空室リスクを抱える事に繋がるかもしれないという点は考慮しましょう。
オーナー側が細かく施工の判断をできなければ、業者の言いなりで高額の修繕費が付きまとう事になります。これでは賃貸経営が無駄に苦しくなります。3年前までの私も、サラリーマン大家で業者に丸投げしており、いつも高額の修繕費を無駄に支払っていました。
こういった見極めの能力を身につけることが、賃貸経営における「運営」の肝だと思います。面倒でもしっかりと内容を見極め、良い業者を見つけて、徐々にスキルアップしましょう！
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今回は「管理会社から提示された原状回復費用が妥当であるか」に関するお悩みでした。
オーナー自身が施工の必要性や相場を把握していなければ、業者の言いなりで高額な修繕費を支払って損をしてしまう可能性があります。見積りの妥当性を自分で判断する「正しい相場観」を身につけるためには、アドバイスをしている先輩大家さんのように「自分で業者を探し、自分で依頼する」という経験をすることが近道です。最大5社の見積りを比較検討できる一括見積りサービスを使って、「自分で業者探し」に挑戦してみませんか？
