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楽待に新規掲載された物件の統計データを分析すると、5年前と比較し現在は利回りが平均で3.4%も低下しています。利回りが3.4%下がったということは、5年前に利回りが10%だった物件、8%だった物件を例に考えると下記のようになります。

「物件価格が高騰して良い物件がない!!」という声が多く聞こえてきていますが、それも納得……。これほど利回りが下がっているとしたら、なかなか好条件の物件は望めないですよね。

そのせいもあってか、数年前から自分でアパートやマンションを新築する投資家さんが増えています。そこで本日は、「条件の良い物件がないなら作ってしまえ!!」ということで、実際に新築物件を建てて成功している投資家さん2名の実例をご紹介します！

中古物件から新築物件投資へと路線変更した理由とは……？

中古物件を2棟購入して経験を積む中で「手残りを最大化するには新築が良い」ことに気づきます。なぜなら手残りを最大化できる3つの理由があるから。

実際に新築2棟を運営する中で、中古物件と比較して「原状回復費」がかからないことを実感されたそう。新築はほぼクリーニングで済むので、持ち出しの経験がほとんどないとのこと。

新築は0～3万円、中古は4～15万円と、一部屋あたりで5倍もの費用の差があるそうで、それが10室、20室あることを考えると、とても大きな支出になることは明白ですね。

【投資家・五十嵐さんの事例】

五十嵐さんが1棟目に購入した中古のRC物件は、大規模修繕の発生から多額の経費が掛かったり、想定したとおりの家賃収入が得られなかったりと、キャッシュフローが悪化してしまったそう。その結果、自分では手に負えないと感じたため、売却することに。

その次に投資したのは新築物件！立て続けに4棟の新築物件を購入されています。その理由は？ ズバリ、手間もコストもかからず多くのキャッシュフローを得られたそうです。

また、新築だからこそ、他物件と差別化しながら建築することができ、それゆえに客付けに強い物件になるという大きなメリットもあると実感されているとのこと。このように、新築よりも利回りが高いと思われていた中古物件も、数年経過すれば「大規模修繕」などのトラブルが発生するリスクが高まり、キャッシュフローを悪化させる可能性があるのです。

空室物件の7割は築20年以上という驚愕のデータが……

総務省統計局が発表した「住宅・土地統計調査」では、賃貸住宅の空き家は「築20年以上が7割」というデータが出ているのをご存知でしょうか？

世にある賃貸住宅の空き家のうち、実に7割が築20年以上の中古物件という事実から、築年数が経過した物件は相応の費用をかけたり、労力を費やさなければ満室経営が難しいと言うことになります。

築20年前後の物件を購入し、たくさんの労力をかけるよりも思い切って希望するエリアに自分好みの物件を建築し、手間をかけずに運用してみるというのも一つの戦略かもしれません。

脇さんがおっしゃっているように、好条件で購入してくれる人が見つかれば築10年前後で売却してしまえばキャピタルゲインを得て、再度新築するための費用に回すという好循環を生み出すことも可能です。

これまで中古物件を投資対象と考えていた方も、この機会にご自身が希望するエリアで物件を新築した場合、果たしていくらで、何%くらいの利回りの物件が建つのか、一度シミュレーションしてみてはいかがでしょうか？

より良い提案をもらうためには複数の業者に見積りを依頼し、提案内容や価格を比較することが重要です！