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不動産投資 > CFシミュレーション

キャッシュフローシミュレーションの使い方を解説

CF(キャッシュフロー)シミュレーション

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物件情報を入力 すべて入力するとシミュレーション結果が表示されます。

物件価格
万円
表面利回り
%
物件構造
築年数
建物面積

    入力は、たった5項目。お持ちの物件、購入を検討中の物件を手軽にシミュレーション!
    【Point 1】結果はすべて税引き後。だから「リアルな毎年の手残り」がわかる。家賃収入から、固定資産税や所得税等の税金を差引いた「本当の手残り」を計算できます。
    【Point 2】「適切な売却時期」がわかる。累計のキャッシュフローに売却時の利益を加えた、最終的な手残りを算出。何年後に売るべきかがわかります。

- シミュレーション結果 -

条件の入力に誤りがあるため、反映できません。修正してください。
正しく入力されていない物件情報があります。物件情報を全て入力してください。
※算出方法について
  • ※1  物件購入に使う自己資金を入力してください。初期値には、目安として「物件価格の2割」が自動入力されています。
  • ※2  融資を受ける場合の金利を入力してください。初期値には、目安として「2%」が自動入力されています。
  • ※3  融資を受ける場合のローン期間を入力してください。初期値には、目安として以下の計算方式の結果が自動入力されています。
    ■残存耐用年数が10年以上の場合 : 法定耐用年数 - 築年数
    ■残存耐用年数が10年以下の場合 : 10年
  • ※4  想定の入居率を入力してください。初期値には、目安として「90%」が自動入力されています。
  • ※5  購入時諸費用 = 物件価格 × 7%
  • ※6  借入額 = 物件価格 + 購入時諸費用 - 自己資金
  • ※7   物件価格のうち、建物が占める価格を入力してください。
    初期値には、目安として以下の計算式を用いて簡易的に計算された結果が自動入力されています。
    ■築年数が法定耐用年数内の物件の場合
    建物の構造毎の再調達価格 × 建物面積 × {建物の構造毎の法定耐用年数 - 築年数 + (築年数 × 20%)} ÷ 建物の構造毎の法定耐用年数
    ■築年数が法定耐用年数を超過した物件の場合
    建物の構造毎の再調達価格 × 建物面積 × (建物の構造毎の法定耐用年数 × 20% ÷ 建物の構造毎の法定耐用年数)
    ※建物の構造毎の再調達価格と法定耐用年数
    軽量鉄骨造 … 再調達価格:13万円/㎡  耐用年数:19年
    木造 … 再調達価格:13万円/㎡  耐用年数:2年
    鉄骨造・重量鉄骨造 … 再調達価格:18万円/㎡  耐用年数:34年
    RC・SRC造 … 再調達価格&:20万円/㎡  耐用年数:47年
  • ※8  減価償却費については、下記の簡便法の計算式で算出した中古資産の耐用年数と建物価格を元にして、定額法を用いて簡易計算しています。
    ■法定耐用年数を超過した中古資産(物件)の耐用年数*1
    建物の構造毎の法定耐用年数*2 × 20%
    ■法定耐用年数を経過していない中古資産(物件)の耐用年数*1
    建物の構造毎の法定耐用年数*2 - 築年数 + (築年数 × 20%)
    *1 上記の計算により算出した耐用年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。
    *2 建物の構造毎の法定耐用年数は、下記の年数を使用しています。木造:22年  軽量鉄骨造:19年*3  重量鉄骨造:34年  RC造・SRC造:47年
    *3 軽量鉄骨造の場合、骨格材の肉厚が3mm以下又は4mm超の場合は法定耐用年数が異なりますので注意してください。
  • ※9  想定年間収入を入力してください。
  • ※10 1年あたりどのくらい家賃が増減するかの想定値を入力してください。
    初期値には、目安として「-1%」 が入力されています。
  • ※11 固定資産税・都市計画税、管理費、修繕費、その他経費の合計が自動入力されています。
  • ※12 ローン返済額は、借入額、金利、ローン期間を元に元利均等返済方式で簡易計算されています。
  • ※13 物件にかかる固定資産税と都市計画税を入力してください。
    初期値には、目安として「想定年間収入の1カ月分」が入力されています。
  • ※14 管理会社に支払う管理手数料を入力してください。
    初期値には、目安として「実質年間家賃収入の5%」が入力されています。
  • ※15 物件の維持管理にかかる修繕費用を入力してください。
    初期値には、目安として「実質年間家賃収入の5%」が入力されています。
    築年数が古い物件の場合は、少し高め(例:10%)に設定するなど、物件に応じて設定を変更しましょう。
  • ※16 管理費・修繕費以外で定期的に発生する費用(例:消防点検費用など)を入力してください。
  • ※17 課税所得金額に応じた所得税率、または法人実効税率を入力してください。
    初期値には、目安として「30%」が入力されています。
  • ※18 大規模修繕(外壁塗装、屋上防水等)の時期と金額の想定値を入力してください。
    初期値には、大規模修繕の1回目は12年後、目安として「建物面積 × 1万円」が入力されています。
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